觀2014年的房地產市場,前三季度成交持續低迷,房企打折、降價不斷,亦有不少企業的破產傳聞和資金危機閃現。
四季度始,央行出臺“9·30房貸新政”,大規模放松房貸,且首次提出動用MBS等金融衍生工具為商業銀行提供貸款額度。市場一片歡欣鼓舞,認為房價又將迎來一輪上漲。
然而狂歡過后,對于新政效應的冷思考提醒市場:央行重新定義首套房,寄望給居民家庭加杠桿,意圖刺激經濟,這中間隔著個商業銀行;而MBS這一住房金融衍生品的規模化將會曠日持久,短期難以提供更多的流動性,長期卻是轉移樓市泡沫風險的工具。
易居中國聯席總裁丁祖昱認為,2014年四季度末或2015年春節前后,商業銀行房貸額度或將再次面臨資金枯竭;萬科有關人士則判斷,大多數房企會利用銷售窗口期以價換量,四季度將會看到更多樓盤降價。
家庭部門的加杠桿
包括萬科總裁郁亮、碧桂園聯席總裁朱榮斌在內的多位房地產業內人士均認同,今年以來的樓市調整是市場自發性的調整,是在房地產庫存高企,流動性緊縮的背景下發生的。而商業銀行收緊房貸,是關鍵性因素。
今年上半年,商業銀行普遍提高了房貸利率,首套房貸款不僅沒有優惠,還有不同程度的上浮,貸款發放速度也無限延長。
與此同時,2014年,就業依然維持良好態勢,且當前家庭資產負債表依然健康,居民購買力并沒有下降,加杠桿的空間比較大。
數據顯示,截至2013年末個人購房貸款余額為9萬億,占GDP的15.8%;而家庭各類貸款余額12萬億,占GDP比值約21%,與國外家庭部門的杠桿率相比,中國處于一個較低的水平。
世聯行研究部人士認為,這些都說明居民的購買力并沒有透支,購房需求的萎縮更多是由于信貸收縮(房貸利率上浮和放款周期拉長)所導致。對于不少家庭來說,五六成的首付和1.1倍的按揭貸款利率可能買不起,但是兩三成的首付和9折及以下的按揭貸款利率就能買得起。
在該人士看來,商業銀行房貸意愿不足,而刺激經濟增長唯家庭部門加杠桿仍有空間,這是一個矛盾。
對于此次央行新政的“突襲”,世聯行指出,限貸政策的調整有利于居民加杠桿,而按揭貸的發放除了受制于銀行的發放意愿外,還受制于信貸額度,MBS提供了從制度層面上解決按揭額度不足的問題。
在新政刺激下,改善型需求市場在9月出現好轉。萬科9月銷售中144平方米以下占比88-89%左右。這意味著144平方米以上的房子更加好賣了。央行新政對于換房的人是一個明顯利好,對改善型需求有支持作用。
世聯行報告預計,家庭部門加杠桿的沖動,會刺激房地產市場在2014年4季度或者2015年1季度成交放量見底。
MBS遠水不解近渴
從央行新政目前的意圖來看,通過MBS或住房貸款專項金融債,可以提高金融機構個人住房貸款投放能力,并且指出其要專門用于增加首套和改善型普通自住房貸款投放。
截至今年上半年,我國個人購房貸款余額達到10.74萬億元,如果按照一半額度發行MBS,相當于市場重新獲得超過5萬億元的流動性,如果考慮之后的再次證券化,貌似解決了流動性問題。
但丁祖昱指出,這完全是一廂情愿。事實上,目前中國住房抵押貸款二級市場還沒有形成,MBS還只是停留在紙面上。
從發行渠道來看,一家大型券商內部人士介紹,目前MBS主要在銀行間市場發行,其購買主體是各家銀行、公募基金、大型非銀金融機構等,互相持有。而交易所的資產證券化嘗試目前并不順利,銀行間市場和交易所的互通更需時日。
此外,在當下無風險利率較高的特殊環境下,MBS由于久期較長、收益偏低,亦是掣肘其規模化發展的原因。
“一年期理財收益率達到5.27%、信托收益率9%,MBS資產可能缺乏吸引力;以目前5年以上商業貸款為基礎資產的收益率為6.5%,扣除管理費用,提供給投資者的收益可能更低。”浦發銀行報告表示。
更重要的是,要實施MBS,需要一個受政府支持的金融機構作為“樞紐”平臺。在美國,這樣的平臺功能是由“兩房”來實現的,但中國版“兩房”還只停留在專家的建議報告中。招商證券固收研究團隊認為,MBS和住宅專項金融債短期很難體現效果,也很難降低銀行資金來源成本高的問題,就四季度來看,無法有效為增加住房信用投放提供幫助。
丁祖昱認為,美國MBS從上個世紀70年代發展至今經歷了40余年。按照一般規律,中國的MBS從政策出臺到實施細則,再到有專門操作的企業主體及平臺,“沒有個10年、8年很難走上正軌”。
世聯行稱,未來有兩種情形可能有利于MBS發展:其一,社會無風險利率下行,剛性兌付有序打破;其二,通過金融創新對相關產品進行分級,并出現專門機構支持MBS發行。
明年初房貸枯竭?
根據9·30房貸新政,央行重申首套房按揭貸款優惠利率下限為基準7折,雖然在利率市場化下,銀行受制于攬儲成本,7折優惠利率幾不可能,但業內普遍認為,9-9.5折會是主流,此外政策的出臺會促使商業銀行加快放款速度。
21世紀經濟報道-飛笛資訊研究員調研顯示,目前一線城市已經出現了多個銀行下調房貸利率的案例。在北京,6家銀行出現9折;在深圳,7家銀行下調至9.4-9.5折。
新政也帶來了成交的回暖。萬科十一期間新推盤30多億,認購80億元,認購遠大于新推。相比去年十一期間認購30多億元,同比增長120%。如果9月推盤和十一連起來看,從9/1至10/8,推盤290億,認購270億。數據好了很多。
十一期間,整個房地產行業銷售都比較理想。萬科認為大部分主要同行認購數字都高于2013年,應該是一倍左右增長。
限貸放松后的一片熱火朝天景象,與今年上半年政策限貸和銀行惜貸形成鮮明反差。但丁祖昱認為,最核心的資金來源問題并未得到解決,銀行的流動性壓力并不會因為央行、銀監會的一紙公文而緩解。
萬科有(you)(you)關人(ren)士也(ye)指出,成交回升并不(bu)能說明市場(chang)就此反轉。新(xin)(xin)政并不(bu)能扭(niu)轉房價下降(jiang)預期,四(si)季度銷(xiao)售會(hui)有(you)(you)明顯(xian)起色(se),但(dan)房價不(bu)太可能漲(zhang),甚至(zhi)會(hui)有(you)(you)更多樓盤(pan)降(jiang)價,降(jiang)價的(de)比例和(he)范圍會(hui)更寬(kuan),而(er)且(qie)購房人(ren)會(hui)更加果斷出手。 丁祖昱答案(an),最新(xin)(xin)政策帶來了的(de)賣出工具欄期僅(jin)有(you)(you)2-4六個月(yue)用(yong)時。目前(qian)為(wei)止中(zhong)國銀(yin)行(xing)費用(yong)受限,到年后(hou)銀(yin)根將(jiang)束緊(jin)。越(yue)(yue)來越(yue)(yue)是(shi)在2月(yue)和(he)1一(yi)月(yue)房子(zi)貸款額加入(ru),而(er)MBS和(he)長債(zhai)還來不(bu)若發行(xing),但(dan)是(shi)年底銀(yin)根仍將(jiang)匱乏,也(ye)是(shi)契機工具欄期極限的(de)限制。也(ye)許(xu)是(shi)2022年新(xin)(xin)春(chun)佳節前(qian)前(qian)后(hou)后(hou),又將(jiang)是(shi)輪(lun)費用(yong)緊(jin)張感的(de)口(kou)岸。
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